All’atto di stipula di un contratto di mutuo ipotecario, la banca concede alla parte mutuataria che accetta un mutuo assistito da garanzia ipotecaria, una certa somma che viene erogata tenendo in considerazione tutta una serie di parametri.
La durata del mutuo è fissata in un numero x di mesi e la parte mutuataria( il richiedente) si obbliga rimborsare detta somma in base delle rate la cui cadenza può essere mensile, trimestrale o semestrale.
Quando si stipula un contratto vengono anche specificati i cosiddetti oneri accessori, tale specifica non è tuttavia sempre eguale per tutte le banche anche se gli elementi che la compongono sono di solito i seguenti:
Il primo onere accessorio riguarda il ritardato pagamento delle rate, nel contratto si fa espresso riferimento agli interessi di mora che decorrono di pieno diritto dal giorno della scadenza delle rate; in questo caso viene anche dichiarato che al tasso contrattuale vigente si aggiunge un tasso maggiorato, solitamente questa percentuale non supera i 2 punti in ragione d’anno.
Rimborso: Il mutuatario può richiedere l’estinzione anticipata del mutuo o di una parte di esso, è una facoltà che non può essere negata, ma che deve rispettare determinate condizioni, prima di tutto devono essere saldati gli arretrati che a qualsiasi titolo siano dovuti, le eventuali spese legali documentate, comprese quelle giudiziali, sostenute dalla banca in relazione ad incarichi conferiti per il recupero del credito.
Il secondo aspetto riguarda la commissione, c’è da fare una precisazione su questo argomento: prima dell’approvazione del cosiddetto decreto Bersani, le banche erano libere di stabilire una commissione onnicomprensiva pari a una percentuale x del capitale da rimborsare e del capitale da restituire anticipatamente, ora la banca ha sempre questo diritto di chiedere anticipatamente quanto gli spetta, ma, con il su citato decreto, tale percentuale è stata ridotta seppur non eliminata del tutto, tuttavia rispetto al passato si tratta di percentuali meno onerose per il mutuatario.
Commissioni e spese: la banca può modificare anche in senso sfavorevole al mutuatario commissioni e spese, percepibili durante l’intera durata del mutuo.
Risoluzione del contratto di finanziamento: è uno degli oneri accessori presenti nel contratti di cui spesso il mutuatario ne ignora il contenuto, in che cosa consiste? La Banca ha diritto di chiedere l’immediato pagamento di ogni suo credito relativo al mutuo qualora sussistano le ipotesi di cui all’art. 1186 del codice civile.
Questo significa che se ci dovessero essere degli inadempimenti da parte del mutuatario, la banca ha diritto di risolvere il contratto e di esigere il pagamento immediato del credito.
In questo caso la richiesta è funzionale esclusivamente a fare valere la garanzia ipotecaria sull’immobile al fine di venderlo all’asta.