La cessione del contratto di leasing immobiliare è il trasferimento da un soggetto a un altro dei diritti e degli obblighi derivanti da un contratto di leasing su un immobile: il cedente esce dal rapporto e il cessionario subentra nella posizione contrattuale, di norma con l’autorizzazione della società di leasing. Serve a liberare liquidità o responsabilità del cedente, a consentire il riassetto o la vendita d’azienda e a trasferire l’uso dell’immobile senza sciogliere il contratto originario; richiede però verifiche sul profilo creditizio del nuovo prenditore, il consenso del lessor e può avere rilevanza fiscale e patrimoniale in relazione a garanzie e obbligazioni pregresse.
Come scrivere Cessione contratto di leasing immobiliare
La cessione di un contratto di leasing immobiliare deve contenere innanzitutto l’esatta identificazione delle parti coinvolte: i dati anagrafici completi (nome, sede o residenza), i codici fiscali o le partite IVA delle parti cedente e cessionario, eventuali rappresentanti legali con i relativi poteri di firma e, se presenti, i dati dell’originario concedente/locatore o del creditore originario. È indispensabile il richiamo puntuale al contratto originario: la data di stipula, il numero o protocollo, l’oggetto contrattuale, la durata residua, le eventuali opzioni (come il riscatto finale) e ogni clausola rilevante che si intendere trasferire o mantenere. La descrizione dell’immobile oggetto del leasing deve essere completa e precisa: indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), consistenza, categoria e destinazione d’uso, nonché eventuali vincoli, servitù, ipoteche o altre iscrizioni gravanti sull’immobile, accertati mediante visure ipotecarie e catastali aggiornate al momento della cessione.
La parte dispositiva del documento deve chiarire quali diritti e quali obblighi vengono trasferiti: se la cessione riguarda il contratto con assunzione automatica delle obbligazioni del cedente o se si tratta di una cessione del credito con subentro limitato a determinati rapporti; va indicato il corrispettivo della cessione, le modalità e i termini di pagamento, la data di efficacia della cessione e l’eventuale condizione sospensiva o risolutiva. Devono essere specificati lo stato dei pagamenti e il saldo dei canoni, l’eventuale presenza di versamenti anticipati, caparre, garanzie (es. fideiussioni) e la sorte che tali garanzie avranno dopo la cessione: se trasferite al cessionario, estinte o sostituite. È necessario dichiarare lo stato delle posizioni fiscali e contributive connesse al contratto, nonché chi sarà responsabile del pagamento di imposte, tasse e oneri accessori derivanti dalla cessione e dalla successiva gestione dell’immobile.
Il documento dovrebbe includere rappresentazioni e garanzie da parte del cedente circa la veridicità delle informazioni fornite, l’assenza di inadempimenti o contenziosi significativi relativi al contratto o all’immobile, e l’assenza di ulteriori vincoli non dichiarati; analoghe dichiarazioni possono essere richieste al cessionario. Occorre poi disciplinare gli adempimenti formali: la modalità di comunicazione e l’eventuale consenso necessario dell’altra parte contrattuale (ad esempio il concedente/locatore), l’obbligo di annotare o trascrivere la cessione nei pubblici registri (Conservatoria dei Registri Immobiliari) e nei registri catastali, nonché ogni onere di registrazione e bolli a carico di una delle parti. Se la cessione comporta trasferimento di diritti reali sull’immobile, va prevista la forma pubblica o l’atto notarile e la conseguente trascrizione; se si tratta di mera cessione del credito/posizione contrattuale, occorre indicare la forma scritta, la notifica al debitore e la richiesta di annotazione nelle pubblicazioni immobiliari quando necessaria.
È opportuno inserire clausole sul passaggio delle garanzie reali o personali, sulla responsabilità per eventuali inadempimenti anteriori alla data di efficacia, sugli indennizzi e sulle manleve, nonché sulle modalità di consegna dei documenti e delle chiavi dell’immobile. Devono essere allegate come documentazione integrativa copia del contratto originario, visure catastali e ipotecarie aggiornate, stato contabile aggiornato del rapporto di leasing, eventuali certificazioni urbanistiche e di conformità edilizia e impiantistica, deleghe o procure a firmare in rappresentanza, e ogni accordo scritto delle parti necessarie (per esempio il consenso della banca finanziatrice). Infine il testo deve prevedere la legge applicabile, il foro competente per eventuali controversie e le firme autografe o elettroniche delle parti con data e luogo di sottoscrizione; è buona prassi prevedere, se necessario, la stipula davanti a notaio per rendere opponibile ai terzi la cessione e la sua trascrizione nei registri immobiliari. Per ridurre rischi pratici e fiscali è consigliabile che la cessione venga redatta o verificata da un notaio o da un avvocato esperto in diritto immobiliare e fiscale.
Esempio Cessione contratto di leasing immobiliare
TRA
1) _______________, nato/a il _______________, residente in _______________, codice fiscale _______________, di seguito “Cedente”;
e
2) _______________, nato/a il _______________, residente in _______________, codice fiscale _______________, di seguito “Cessionario”;
e, ove necessario:
3) _______________, con sede in _______________, partita IVA/CF _______________, nella qualità di Locatore/Concedente del contratto di leasing, di seguito “Locatore”.
PREMESSE
a) In data _______________ è stato stipulato tra il Locatore e il Cedente il contratto di leasing immobiliare registrato al n. _______________ in data _______________ relativo all’immobile sito in _______________, censito al catasto al foglio _______________, particella _______________, sub _______________, di seguito “Immobile” e di seguito il “Contratto di Leasing”;
b) Il Cedente intende cedere al Cessionario, che accetta, tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal Contratto di Leasing, secondo i termini e le condizioni di seguito concordati;
c) Il presente atto disciplina la cessione del rapporto di leasing e il subentro del Cessionario nei rapporti contrattuali con il Locatore.
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE
1. Oggetto della cessione
1.1 Il Cedente cede e trasferisce al Cessionario, il quale accetta, tutti i diritti, le obbligazioni e gli interessi derivanti dal Contratto di Leasing, comprese le eventuali garanzie accessorie, per la restante durata residua del medesimo contratto, a decorrere dal _______________.
2. Dichiarazioni delle parti
2.1 Il Cedente dichiara che:
– il Contratto di Leasing risulta regolarmente in essere in data odierna;
– non sussistono cause di risoluzione, pendenze giudiziarie o diritti di terzi che possano pregiudicare la validità della cessione;
– è in regola con i pagamenti delle rate e degli oneri accessori fino alla data _______________, salvo quanto diversamente indicato nel presente atto.
2.2 Il Cessionario dichiara di aver preso visione del Contratto di Leasing, dello stato dei pagamenti e di accettare integralmente lo stato di fatto e di diritto dell’Immobile e del rapporto contrattuale, assumendosi tutti gli obblighi e i rischi connessi al subentro.
2.3 Il Locatore dichiara di essere a conoscenza della presente operazione e, mediante sottoscrizione del presente atto o separato atto di consenso allegato, presta il proprio consenso alla cessione e al subentro del Cessionario, nei termini previsti dal Contratto di Leasing o dalla legge.
3. Subentro e decorrenza
3.1 Con l’accettazione del presente atto il Cessionario subentra in tutti i diritti e negli obblighi derivanti dal Contratto di Leasing, a partire dal _______________.
3.2 Il Cedente cessa di avere diritti ed obblighi relativi al Contratto di Leasing dalla medesima data, fatta salva la responsabilità per eventuali inadempimenti anteriori alla data di subentro, come previsto all’art. 6.
4. Corrispettivo
4.1 Per la presente cessione le parti convengono il pagamento da parte del Cessionario al Cedente dell’importo complessivo di Euro _______________, da corrispondersi alle seguenti condizioni: _______________.
4.2 Eventuali somme dovute al Locatore per effetto della cessione (ad esempio penali, spese di istruttoria, integrazione di garanzie) saranno a carico: _______________.
5. Regolarità pagamenti e ripartizione degli oneri
5.1 Le parti dichiarano che lo stato dei pagamenti relativo al Contratto di Leasing è il seguente: rate pagate fino al _______________; rate residue n. _______________; importo residuo complessivo Euro _______________.
5.2 Le parti convengono che eventuali somme dovute e non ancora incassate o spese anticipate saranno regolate come segue: _______________.
6. Responsabilità per inadempimenti pregressi
6.1 Il Cedente rimane responsabile nei confronti del Locatore per eventuali inadempimenti relativi a periodi anteriori alla data di efficacia del subentro, fermo restando il diritto del Cedente di rivalersi nei confronti del Cessionario per le somme eventualmente dovute in forza del presente atto, secondo le modalità concordate: _______________.
7. Consenso del Locatore
7.1 Il presente atto è subordinato al consenso scritto del Locatore, da rilasciarsi entro e non oltre il _______________. In mancanza del predetto consenso il presente atto sarà inefficace, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
8. Consegna dell’Immobile e presa in consegna
8.1 Il Cedente dichiara di consegnare l’Immobile al Cessionario nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, comprensivo di chiavi, documentazione e ogni altro elemento necessario all’uso, in data _______________.
8.2 Il Cessionario dichiara di prendere in consegna l’Immobile nello stato sopra indicato e si impegna a darne comunicazione al Locatore entro _______________ giorni.
9. Spese, imposte e registrazione
9.1 Le spese per la registrazione, trascrizione e ogni altro adempimento fiscale e/o notarile relativo alla presente cessione sono a carico di _______________.
9.2 Eventuali imposte dirette o indirette connesse alla cessione sono a carico di _______________.
10. Documentazione allegata
10.1 Allo scopo di comprovare quanto dichiarato, le parti allegano al presente atto, che costituiscono parte integrante del medesimo:
– copia del Contratto di Leasing registrato;
– situazione dei pagamenti aggiornata alla data _______________;
– documento di identità e codice fiscale delle parti;
– consenso scritto del Locatore (se già acquisito) _______________;
– eventuale certificazione catastale e/o planimetrie _______________.
11. Comunicazioni
11.1 Ogni comunicazione relativa al presente atto dovrà essere effettuata per iscritto ai seguenti indirizzi delle parti:
– Cedente: _______________;
– Cessionario: _______________;
– Locatore: _______________.
11.2 Le comunicazioni si considereranno efficaci se inviate a mezzo raccomandata A/R, PEC all’indirizzo _______________ o a mezzo posta elettronica certificata e/o altro mezzo concordato.
12. Risoluzione del contratto
12.1 Le parti convengono che, in caso di inadempimento di una delle parti delle obbligazioni previste dal presente atto, la parte adempiente potrà richiedere l’esecuzione in forma specifica ovvero la risoluzione del presente atto, fermo restando il diritto al risarcimento dei danni.
13. Legge applicabile e foro competente
13.1 Il presente atto è regolato dalla legge italiana.
13.2 Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione o validità del presente atto, le parti convengono la competenza esclusiva del Foro di _______________, salvo diverso obbligatorio competente per legge.
14. Trattamento dei dati personali
14.1 Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali ai fini dell’esecuzione del presente atto e degli adempimenti connessi, ai sensi della normativa vigente in materia di protezione dei dati personali.
15. Clausole finali
15.1 Il presente atto costituisce l’accordo integrale tra le parti in merito alla cessione del Contratto di Leasing e sostituisce ogni precedente intesa, sia orale che scritta, inerente la medesima materia.
15.2 Qualora una clausola del presente atto sia ritenuta invalida, nulla o inefficace, ciò non pregiudicherà la validità delle restanti clausole, che resteranno pienamente efficaci.
Letto, approvato e sottoscritto.
Luogo e data: _______________
Per il Cedente
Nome: _______________
Firma: _______________
Per il Cessionario
Nome: _______________
Firma: _______________
Per il Locatore (per presa visione/consenso)
Nome: _______________
Firma: _______________