Il contratto di leasing immobiliare è un accordo in base al quale una società di leasing acquista un immobile e ne concede l’uso a un utilizzatore dietro il pagamento di canoni periodici, prevedendo di norma al termine del periodo contrattuale la possibilità di riscattare l’immobile a un prezzo concordato. Serve a finanziare l’acquisizione di un immobile senza l’esborso iniziale della compravendita, permettendo a imprese o professionisti di conservare liquidità, diluire il costo nel tempo e gestire in modo più flessibile l’impiego del patrimonio rispetto all’acquisto diretto.
Come scrivere Contratto leasing immobiliare
Nel contratto di leasing immobiliare devono essere indicate con precisione e completezza tutte le informazioni che definiscono l’identità delle parti, l’oggetto, gli obblighi economici e le condizioni che regolano il rapporto fino alla eventuale acquisizione dell’immobile; a livello pratico ciò significa che il documento deve riportare i dati anagrafici e giuridici completi del concedente (generalmente la società di leasing) e dell’utilizzatore (il soggetto che prende in leasing l’immobile), comprensivi di ragione sociale, eventuale forma societaria, sede legale, codice fiscale o partita IVA, dati dei rappresentanti legali e, se presenti, riferimenti a iscrizioni camerali o numeri di registro per soggetti giuridici. L’immobile oggetto del contratto va descritto in modo dettagliato: indirizzo preciso, identificativi catastali (foglio, particella, subalterno), consistenza, eventuali pertinenze e parti comuni, eventuali vincoli, servitù o ipoteche note, stato di fatto e di manutenzione, allegando planimetrie, visure catastali aggiornate, certificato di destinazione urbanistica e il certificato di agibilità se disponibili, nonché l’attestato di prestazione energetica (APE) e ogni documento tecnico utile alla valutazione dello stato e della conformità dell’immobile alle normative vigenti. Devono essere inoltre descritte la destinazione d’uso prevista e le eventuali limitazioni d’uso, con indicazione di divieti o condizioni particolari (per esempio attività specifiche ammesse o vietate, norme condominiali rilevanti), oltre all’obbligo di ottenere o mantenere le autorizzazioni necessarie per l’esercizio della destinazione d’uso.
La disciplina economica è centrale e va esposta chiaramente: l’importo e la periodicità dei canoni, la valuta, le modalità di pagamento, la scadenza della prima rata, eventuali quote a titolo di deposito cauzionale o anticipo, la composizione del canone (quota capitale e quota interessi, se rilevabile), l’eventuale indicizzazione o meccanismo di aggiornamento dei canoni (riferimento a indici o criteri di adeguamento), la misura e la modulazione degli interessi moratori per ritardato pagamento, le spese accessorie a carico dell’utilizzatore (utenze, spese condominiali ordinarie), la disciplina di oneri fiscali e tributari relativi all’immobile (chi è tenuto al pagamento di IMU, TARI, imposte locali, IVA ove dovuta) e la ripartizione di costi per registrazione, trascrizione e attestazioni notarili. In un contratto di leasing va poi indicato il valore residuo concordato o il prezzo di riscatto finale e le modalità, termini e condizioni per l’esercizio dell’opzione di acquisto al termine del periodo contrattuale, comprese eventuali condizioni sospensive o risolutive che incidono sul trasferimento della proprietà; se previsto, deve essere stabilito come e quando avverrà il trasferimento della proprietà (atto notarile, pagamento del prezzo residuo) e chi sosterrà le relative spese fiscali e notarili.
La durata del contratto e la data di decorrenza vanno esplicitate, insieme alla disciplina dell’anticipata risoluzione e delle cause di recesso: devono essere previste le conseguenze economiche e le penali in caso di risoluzione anticipata per volontà di una delle parti, le ipotesi di risoluzione per inadempimento e la possibilità di escussione di garanzie. Le garanzie richieste in favore del concedente devono essere dettagliate, con indicazione della tipologia (fideiussione bancaria o assicurativa, deposito cauzionale, pegni, garanzie personali), della durata, delle condizioni di escussione e delle modalità di restituzione al termine del rapporto. È fondamentale regolare gli obblighi di manutenzione: va chiarito chi è responsabile della manutenzione ordinaria e di quella straordinaria, chi autorizza interventi di miglioramento o ristrutturazione, le modalità di richiesta di autorizzazioni e di esecuzione dei lavori, nonché il trattamento delle migliorie realizzate dall’utilizzatore (se verranno pagate, compensate nel riscatto o rimarranno a beneficio del concedente). Altre obbligazioni pratiche da prevedere riguardano l’obbligo di assicurazione dell’immobile (tipicamente polizza multirischio fabbricato con copertura per danni da incendio, eventi atmosferici, responsabilità civile verso terzi), specificando la somma assicurata, il beneficiario, la gestione degli eventuali sinistri e la copertura di rischi ambientali se rilevanti.
Vanno disciplinate con chiarezza le conseguenze dell’inadempimento: termini per la regolarizzazione, intimazioni, interessi di mora, applicazione di clausole risolutive espresse, pignoramento o escussione di garanzie, e ogni altra misura di tutela del concedente. Occorre regolamentare la possibilità di sublocazione, cessione del contratto o trasferimento di posizione contrattuale dell’utilizzatore, indicando se sono ammesse e, in caso affermativo, i requisiti e le autorizzazioni necessarie. Devono essere previste le dichiarazioni e le garanzie dell’una e dell’altra parte relative alla titolarità dei diritti sull’immobile, all’assenza o all’esatto stato di eventuali gravami, ipoteche, pendenze giudiziarie o amministrative, alla conformità urbanistico-edilizia e impiantistica alle normative vigenti, oltre a eventuali indennizzi per vizi occulti o responsabilità per passività pregresse. È opportuno inserire clausole che disciplinino l’ispezione e la consegna dell’immobile, con un verbale di consegna allegato che attesti lo stato dei luoghi, l’eventuale inventario e i punti di riferimento per contestazioni successive.
Aspetti procedurali e formalità devono essere specificati: il contratto, essendo atto contenente diritti reali su immobili, richiede normalmente la forma scritta e la trascrizione nei pubblici registri per la opponibilità ai terzi, pertanto vanno previste le responsabilità per gli adempimenti di registrazione, trascrizione e annotazione ipotecaria e chi sopporterà le relative spese. La disciplina fiscale e l’eventuale applicazione dell’IVA devono essere chiarite, contestualizzando chi è responsabile degli adempimenti fiscali derivanti dai canoni e dall’eventuale riscatto nonché degli obblighi di ritenute o versamenti a terzi. Il contratto dovrebbe altresì contenere clausole relative alla gestione delle comunicazioni tra le parti, alla riservatezza delle informazioni scambiate, alla legge applicabile e al foro competente o a modalità alternative di risoluzione delle controversie come mediazione o arbitrato, nonché una clausola di forza maggiore che regoli sospensione o esonero temporaneo dagli obblighi a fronte di eventi straordinari e imprevedibili.
Infine, è fondamentale allegare al testo principale tutti i documenti tecnici e amministrativi richiamati: visure catastali, planimetrie, copie di eventuali titoli abilitativi e autorizzazioni, polizze assicurative, verbale di consegna iniziale, eventuali perizie o stime che giustificano il valore residuo o il piano di ammortamento, nonché ogni altra dichiarazione specifica richiesta dalla normativa o necessaria per la completezza informativa. Una corretta redazione tiene conto della normativa vigente e, per le implicazioni fiscali e di trascrizione, è consigliabile prevedere la consulenza o la verifica da parte di un notaio o di un consulente legale specializzato per assicurare la piena efficacia e opponibilità del contratto.
Esempio Contratto leasing immobiliare
TRA LE PARTI
1) Il Sig./La Sig.ra _______________, nato/a a _______________ il _______________, codice fiscale _______________, residente in _______________, di seguito denominato/a “Locatore”;
e
2) Il Sig./La Sig.ra/La Società _______________, con sede legale in _______________, codice fiscale/partita IVA _______________, rappresentata da _______________ (in qualità di _______________), di seguito denominato/a “Conduttore”;
PREMESSO CHE
a) Il Locatore è proprietario dell’immobile sito in _______________, identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di _______________ al foglio _______________, particella _______________, subalterno _______________ (di seguito, “Immobile”);
b) Le parti intendono regolare, con il presente contratto, il rapporto di leasing immobiliare relativo all’Immobile alle condizioni di seguito indicate;
SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE
1. Oggetto del contratto
1.1 Il Locatore concede in leasing al Conduttore, il quale accetta, l’Immobile sopra descritto, comprensivo di _______________ (arredi/impianti/pertinenze), nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
2. Durata
2.1 La durata del presente contratto è fissata in anni _______________ ( _______________ ) a decorrere dal _______________ e terminerà, salvo proroga concordata per iscritto, il _______________.
2.2 Alla scadenza, il Conduttore avrà il diritto/obbligo (barrare la casella corrispondente) di: a) restituire l’Immobile; b) acquistare l’Immobile secondo le condizioni previste alla clausola _______________.
3. Canone e modalità di pagamento
3.1 Il Conduttore si obbliga a corrispondere al Locatore un canone periodico pari a Euro _______________ (_______________________) oltre IVA se dovuta.
3.2 Il canone sarà pagato con cadenza _______________ (mensile/trimestrale/altro) entro il giorno _______________ di ogni periodo, mediante _______________ (bonifico bancario/assegno/altro) sul conto corrente intestato al Locatore presso _______________ IBAN _______________.
3.3 In caso di ritardo nel pagamento, il Conduttore sarà tenuto al pagamento degli interessi moratori nella misura prevista dall’art. 5 del presente contratto.
4. Deposito cauzionale
4.1 A garanzia delle obbligazioni assunte, il Conduttore versa, alla firma del presente contratto, un deposito cauzionale pari a Euro _______________ (_______________________). Il deposito non potrà essere imputato al pagamento dei canoni senza il consenso scritto del Locatore.
4.2 Il deposito sarà restituito, previa verifica dello stato dell’Immobile e salvo il diritto del Locatore di trattenere le somme per eventuali danni o per crediti vantati, entro _______________ giorni dalla riconsegna dell’Immobile.
5. Spese, imposte e oneri
5.1 Sono a carico del Conduttore le spese relative a: utenze (acqua, luce, gas, riscaldamento), tassa sui rifiuti, spese condominiali ordinarie, e ogni altra spesa di gestione ordinaria dell’Immobile, salvo diverso accordo indicato in calce al presente contratto.
5.2 Sono a carico del Locatore le spese straordinarie condominiali e le imposte patrimoniali relative alla proprietà, salvo diverso accordo tra le parti.
6. Manutenzione e lavori
6.1 Il Conduttore è obbligato alla manutenzione ordinaria dell’Immobile. Gli interventi di manutenzione straordinaria saranno a carico del Locatore, salvo che il bisogno di intervento straordinario sia dovuto a dolo o colpa del Conduttore, nel qual caso il relativo onere sarà a carico del Conduttore.
6.2 Ogni intervento di modifica strutturale, adattamento o innovazione che alteri la consistenza dell’Immobile richiede il preventivo consenso scritto del Locatore.
7. Obblighi del Conduttore
7.1 Il Conduttore si impegna a: a) utilizzare l’Immobile esclusivamente per la destinazione d’uso indicata _______________; b) conservare l’Immobile in buono stato; c) non sublocare, cedere o trasferire a terzi i diritti derivanti dal presente contratto senza il consenso scritto del Locatore; d) consentire l’accesso al Locatore o ai suoi incaricati per ispezioni, previo preavviso di almeno _______________ ore, salvo urgenza.
8. Obblighi del Locatore
8.1 Il Locatore garantisce il Conduttore contro evizioni, turbative e vizi derivi dalla proprietà e si obbliga a mantenere la disponibilità dell’Immobile secondo quanto previsto dal presente contratto.
8.2 Il Locatore garantisce che sull’Immobile non gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli non dichiarati nel presente contratto salvo quanto da lui previamente comunicato e accettato dal Conduttore.
9. Assicurazione
9.1 Il Conduttore si obbliga ad assumere e mantenere per tutta la durata del contratto una polizza assicurativa a copertura dei rischi di incendio, esplosione, danni accidentali, responsabilità verso terzi e perdite conseguenti a eventi che possano compromettere l’uso dell’Immobile, con massimale non inferiore a Euro _______________. Il Locatore deve risultare quale assicurato/controassicurato (barrare la casella corrispondente) nella polizza.
9.2 In caso di sinistro, il Conduttore è tenuto a darne immediata comunicazione al Locatore e all’assicuratore e a collaborare per la gestione della pratica.
10. Subentro, cessione e sublocazione
10.1 Il Conduttore non potrà cedere, trasferire o sublocare, in tutto o in parte, i diritti e gli obblighi derivanti dal presente contratto senza il preventivo consenso scritto del Locatore. Eventuale cessione o sublocazione senza consenso sarà nulla e costituisce valido motivo di risoluzione immediata del contratto.
11. Inadempimento e risoluzione
11.1 Il mancato pagamento di due mensilità consecutive o di tre non consecutive nei dodici mesi costituisce inadempimento grave e legittima il Locatore a dichiarare risolto il contratto ai sensi dell’art. _______________ del Codice Civile.
11.2 In caso di inadempimento, la parte adempiente potrà richiedere l’adempimento, la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, oltre agli interessi di mora nella misura del _______________% annuo o nella misura prevista dalla normativa vigente.
12. Restituzione dell’Immobile
12.1 Alla scadenza o in caso di risoluzione anticipata, il Conduttore è obbligato a restituire l’Immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deperimento d’uso. Eventuali ripristini dovuti a danni saranno eseguiti a spese del Conduttore.
12.2 Entro _______________ giorni dalla riconsegna, le parti redigeranno un verbale di riconsegna, specificando eventuali difformità e danni.
13. Opzione di acquisto (se prevista)
13.1 Alla scadenza del contratto, il Conduttore avrà l’opzione irrevocabile di acquisto dell’Immobile al prezzo concordato di Euro _______________, alle condizioni e modalità che saranno oggetto di apposito contratto di trasferimento.
13.2 L’esercizio dell’opzione dovrà essere notificato per iscritto al Locatore entro e non oltre _______________ giorni dalla data di scadenza del contratto.
14. Garanzie finanziarie
14.1 Il Conduttore fornisce come garanzia _______________ (es. fideiussione bancaria, polizza fideiussoria, pegno) a favore del Locatore per l’adempimento delle obbligazioni derivanti dal presente contratto, alle condizioni di seguito specificate: _______________.
15. Tracciabilità dei pagamenti
15.1 Tutti i pagamenti effettuati dal Conduttore ai fini del presente contratto dovranno avvenire mediante strumenti idonei alla tracciabilità ai sensi della normativa vigente.
16. Danni e responsabilità
16.1 Il Conduttore è responsabile dei danni causati all’Immobile e alle parti comuni per fatto proprio, dei propri dipendenti e/o clienti e si impegna a risarcire il Locatore per ogni pregiudizio subito.
17. Privacy
17.1 Le parti autorizzano il trattamento dei dati personali necessari all’esecuzione del presente contratto ai sensi del Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e del D.lgs. 196/2003 e s.m.i., per le finalità connesse all’esecuzione del presente rapporto contrattuale.
18. Clausola risolutiva espressa
18.1 Ferme restando le ulteriori ipotesi previste dalla legge, il verificarsi dei seguenti eventi comporta la risoluzione immediata del contratto ai sensi dell’art. 1456 c.c.: a) _______________; b) _______________.
19. Comunicazioni
19.1 Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere effettuata per iscritto e inviata alle seguenti sedi: per il Locatore _______________; per il Conduttore _______________. Le comunicazioni si considerano ricevute se inviate tramite raccomandata A/R, PEC o consegna a mano comprovata.
20. Foro competente
20.1 Per qualsiasi controversia relativa all’interpretazione, validità ed esecuzione del presente contratto le parti eleggono quale foro competente esclusivo il Tribunale di _______________, salvo diversa inderogabile competenza per legge.
21. Disposizioni finali
21.1 Il presente contratto costituisce l’intero accordo tra le parti in relazione all’oggetto e sostituisce ogni precedente intesa, scritta o verbale.
21.2 Eventuali modifiche al presente contratto saranno valide solo se rese per iscritto e sottoscritte da entrambe le parti.
21.3 Qualora una o più clausole del presente contratto risultassero invalide o inefficaci, ciò non comporterà l’invalidità dell’intero contratto, che rimarrà in vigore nelle restanti parti.
ALLEGATI
Al presente contratto si danno per parte integrante i seguenti allegati:
– Allegato A: planimetria e descrizione dell’Immobile;
– Allegato B: stato di consistenza e inventario eventuali arredi/impianti;
– Allegato C: copia documento di identità e certificazione fiscale delle parti;
– Allegato D: polizza assicurativa / garanzia fideiussoria _______________.
FIRME
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ___________________ Data _______________
Per il Locatore
Nome e cognome ___________________
Codice fiscale ___________________
Firma ___________________
Per il Conduttore
Nome e cognome / Ragione sociale ___________________
Codice fiscale / P. IVA ___________________
Firma ___________________
Testimoni (se richiesti)
1) Nome e cognome ___________________ Codice fiscale ___________________ Firma ___________________
2) Nome e cognome ___________________ Codice fiscale ___________________ Firma ___________________